Immobilien-Kauf USA

USA Flagge von jcolman by Flickr.com

Immobilien USA – Makler
Wer sich mit den hiesigen Kaufbedingungen nicht auskennt, sollte in jedem Fall einen Makler einschalten. Es gibt verschiedene Arten von Maklern. Ein Agent hat bereits eine staatliche Zulassung, aber er besitzt noch keine Lizenz. Ein Broker ist dagegen im Besitz einer Lizenz und darf Kaufverträge abschließen, Empfehlenswert ist ein Realtor. Er ist immer Mitglied der National Association of Realtors (NAR). Dadurch besitzt er zahlreiche Prüfungen, die von der NAR bestätigt sind. Er wird Sie ganz bestimmt nicht übers Ohr hauen, denn er hat einen „Code of ehtics“ (Verhaltenskodex) abgelegt. Sollte er diesen brechen, muss er mit harten Strafen rechnen. Generell werden Makler in den USA viel härter kontrolliert und überwacht. Daher machen sie ihre Aufgabe auch sehr gewissenhaft. Makler arbeiten auf Provision. Diese liegt zwischen 5 und 12 %, je nach Immobilie.

Immobilien USA – Immobiliensuche
Im Internet findet man zahlreiche Portale, in denen Häuser und Wohnungen zum Verkauf angeboten werden. Von hieraus führen Links auf die Webseiten der Makler. Wer seinen Zielort schon genau weiß, der sollte sich vor Ort umschauen. Viele Verkäufer stellen einfach ein Schild in den Garten. Entlang der Ostküste erscheinen regelmäßig Immobilienzeitungen, die in öffentlichen Gebäuden ausgelegt werden. Die Tageszeitungen bieten in der Regel jeden Sonntag einen Immobilienteil an. Auswanderer, die sich in den USA noch nicht so gut auskennen, sollten lieber einen Makler beauftragen. Lizenzierte Makler haben Zugriff auf das „Multiple Listing Service System“.  In diesem System werden landesweit alle freien Immobilien angezeigt, die der Makler Ihnen direkt vermitteln kann.

Home for Sale RE/MAX Nanette Saunders Realtor von nannetteturner by Flickr.com

Immobilien USA – Finanzierung
Eine Immobilienfinanzierung in den USA läuft über die Aufnahme einer Hypothek. Das bedeutet, dass die Immobilie gleichzeitig als Sicherheit dient. Erfolgt aus welchen Gründen auch immer keine Rückzahlung mehr, kann der Kreditgeber die Immobilie zwangsversteigern lassen. Wer einen Kredit haben will, muss zahlreiche Informationen vorlegen. Neben den auch in Deutschland üblichen Dokumenten, wie zum Beispiel eine Lohnabrechnung, verlangen amerikanische Banken eine lückenlose Finanzsituation der letzten drei Jahre. Alles was in irgendeiner Weise mit Ihren Finanzen zu tun hat, muss vorgelegt werden. Im Idealfall verfügen Sie über Referenzen. Haben Sie zum Beispiel schon in Deutschland erfolgreich ein Auto oder eine Immobilie über Kredit finanziert, dann legen Sie die Rückzahlung vor. Das unterstreicht Ihre Bonität. Grundsätzlich ist eine Finanzierung aber erst ab einem Eigenkapital von 20 % möglich. Je höher das Eigenkapital ist, desto weniger Dokumente werden verlangt.

Immobilien USA – Eigentumsübertragung
Der Immobilienkauf endet mit der Eigentumsübertragung „Closing“ oder „Escrow“. Vorgenommen wird diese Übertragung von einem staatlichen „Escrow Officer“. Er überprüft zunächst, ob alle Dokumente, wie zum Beispiel Kaufvertrag oder Übergabeprotokolle vorliegen. Einer genauen Prüfung unterliegt das Übergabenprotokoll „discloure statements“. Der Verkäufer ist verpflichtet hier alle Mängel genau aufzulisten. Es ist ratsam zusätzlich einen Gutachter „home inspector“ einzuschalten. Sollte der „Escrow Officer“ nichts zu beanstanden haben erhält der Käufer den Rechtstitel „Title“. Dieser weißt ihn als Eigentümer des Objektes aus. Mit der Übertragung erfolgt gleichzeitig ein „Transfer“. Damit erfolgt der Eintrag bei der staatlichen Behörde. Der Transfer ist gleichzusetzten mit dem deutschen Grundbucheintrag.

Immobilien USA – Preise
Gerade nach der Wirtschaftskrise sind die Immobilienpreise in den USA in Bewegung gekommen. Es ist daher unmöglich an dieser Stelle genauere Angaben zu machen.  Amerikanische Immobilienexperten geben aber Richtwerte heraus, an die Sie sich orientieren können. Seltsamerweise sind Immobilien im Süden deutlich billiger als im Norden und im Mittleren Westen. Für das gesamte Land gilt, dass Immobilien im Landesinneren viel günstiger sind als Objekte, die sich direkt oder in der Nähe der Küste befinden. Auch zwischen Stadt und Land gibt es erhebliche Preisunterschiede. Immobilien in der Stadt sind viel teurer, als auf dem Land. Für alle Immobilien gilt: Je näher sie sich an einem Ballungsgebiet befinden, desto mehr kosten sie. In der Mitte der Ballungsgebiete sind sie am teuersten. Billige Objekte findet man in Florida, Alabama oder Idaho. Die teuersten Bundesstaaten sind New York, New Jersey und Hawaii. Vergleicht man die Städte miteinander, müssen Käufer in New York am tiefsten in die Tasche greifen, während in St. Louis oder in Houston noch erschwingliche Preise zu finden sind. Die teuersten Viertel überhaupt sind Beverly Hills und Newport Beach.

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Carina